背景

深圳市罗湖区2016年城市更新(旧改)初步计划:
2013将要完成蔡屋围、湖贝等两个重大统筹片区规划审批并开工建设,推动全区城市更新从“起跑”到“快跑”。其中由华润置地主导的湖贝片区,由深南中路、文锦中路、东门中路和中兴路围合而成,改造面积33万多平方米。
湖贝旧村位于东门商业圈湖贝路北侧、中兴路南侧、罗湖文化公园以西;由东、西、南、北四坊组成,占地面积7.8万平方米,建筑面积26.5万平方米,村内原有旧房986栋,居住人口20000多人,外来人口占95%。

大事记

1992年,湖贝旧村被纳入罗湖区旧村改造范围,但种种原因迟迟没有启动。

1999年3月,政府曾发文不准对城中村私自改造,要改造就必须先申请。

2003年,在罗湖区人大四届一次会议期间,东门代表联组就联名提交了《关于湖贝旧村东、西、南、北坊全部纳入整体改造规划的议案》在湖贝实业股份有限公司董事长张齐心的极力争取下,罗湖区2005年7月将湖贝新村列为全区旧村改造示范单位,罗湖区政府补贴300多万元,村民们自筹资金近1000万元,对湖贝新村的地下管网、供电网络进行重新铺设,做到电视线、电话线、电缆线“三线落地”,并完成了声势浩荡的“穿衣戴帽”工程,物业出租率和租金水平也得到提升。

2006年,罗湖区人大四届四次会议期间,东门代表联组再次提出了《关于建设湖贝旧村市政道路、解决消防及治安隐患问题的建议》。

2009年,区人大五届四次会议期间,东门代表联组又一次提交了《关于打通湖贝旧村消防通道、建立消防系统、解决消防隐患、确保该片区人民群众生命财产安全的议案》。

罗湖区委区政府开始重视该片区的改造,“十一五”期间,将其列入改造规划中,在《罗湖区国民经济和社会第十一个五年总体规划》(2006~2010年)提出“进行湖贝旧村改造、促进东门商圈发展”,由此开始体现罗湖区改造该片区的决心。

2011年2月,罗湖区政府与华润置地签署了战略合作框架协议。华润置地不仅将承担湖贝片区的城市更新项目,还将参与罗湖辖区的其他旧改项目。罗湖区委书记刘学强在协议签署后表示,未来5年,罗湖将通过城市更新再造930万平方米的产业空间,成为支撑“一个中心、两个基地”建设重要的“骨架”。而湖贝片区改造无疑将成为罗湖打造国际消费中心的一个新亮点。

2011年按照初步规划,未来的湖贝片区建设将借鉴日本六本木的规划建设理念,拟将罗湖老区委及周边片区改造建设为逾百万平方米的产业空间,用于建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心,即下一个“万象城”;同时借鉴“上海新天地”的理念,改造中保留岭南建筑的风貌,并结合罗湖文化公园,将文化艺术与休闲娱乐元素完美融入项目之中,把该项目打造成为罗湖区建设国际消费中心的新地标,成为深圳的商务中心、时尚殿堂与旅游胜地。

2011年罗湖区“两会”期间,身为湖贝实业股份有限公司董事长的张齐心代表再次发出了强烈呼声,向区人大常委会提交了一份题为《关于尽快落实湖贝旧村改造项目加快改造步伐、争取在“十二五”期间完成该片区改造的建议》。参考资料:《湖贝片区将建罗湖下一个“万象城”》

2011年缘起:都市实践合伙人孟岩考察湖贝古村,十分震撼于在惯常所说的三十多年历史的深圳的核心区域竟然还存活着一个500年的古村,古村空间格局完整,潮汕租户生活习俗完整被保留;通过网络搜索,孟岩看到湖贝旧改已立项并公布方案,在拟建方案中古村已完全消失,于是领导都市实践研究部自发对湖贝古村的历史和现状进行研究,探讨湖贝空间形态的可能性,并发动自己身边的资源,动员相关人士去关注湖贝古村。

12033 selected_1920-1080-162012年都市实践湖贝村更新研究改造平面图

2012年都市实践持续对湖贝古村进行研究,从建筑师专业的角度寻找可以完整保留古村和公园的解决办法,重新在原设计方案基础上做调整,进而形成城市设计研究报告和测算;同时在E6空间组织工作坊,邀请湖贝村民代表张齐心董事长、建筑规划专家、社会人文学者、政府部门、社会学者、媒体人士,湖贝原住民台湾金马奖得主张经纬导演等,共同探讨湖贝古村保留及旧改的可能性,发掘多方共赢的可能。

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2012年都市实践将研究报告呈交罗湖区政府,孟岩亲笔写了一封信给时任罗湖区委书记和区长阐述古村对罗湖和深圳的价值,提出古村“三纵八横”及罗湖公园完整保留进行更新升级的建议。罗湖区政府给予积极的评价。

2012年罗湖区主要负责领导首次约开发商华润高层与都市实践孟岩等面谈,一起探讨共赢的可能,都市实践认为华润完全可能摆脱旧改大拆大建的模式,在保留城市文化遗产的同时实现经济指标的要求,之后,华润正式委托都市实践做古村保护及活化的专项研究,都市实践建议对古村进行详细的测绘,深圳大学的饶小军教授主持了这项工作;之后孟岩又亲自带各相关方再进湖贝古村考察,包括华润、华阳(设计公司)的主要负责人等,当时大家在场各方均表达古村值得保留。

2012年5月9日,罗湖区政府,湖贝股份有限公司签署了《深圳市湖贝片区城市更新项目罗湖区政府所属物业拆迁补偿框架协议》,迈开了片区改造的实质性一步。

2012年9月23日,湖贝股东大会的表决结果则确立了湖贝旧村改造的合法地位和华润置地作为开发主体的合法地位。

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DSC06968-22013年5月9日,孟岩带领湖贝考察现场

2013年8月,经市政府批准,湖贝城市更新统筹片区列入深圳市城市更新单元规划制定计划,为市政府批准的城市更新统筹片区之一。2013年两会期间人大代表提出的整体保留湖贝村旧村古民居的建议,在民间引起了诸多共鸣。

2012-2014年,都市实践继续推进研究,做了多次工作坊,最终提交给华润一个完整保留古村空间格局和公园的提案,深圳大学研究报告也同期呈交。

图3 湖贝南围保护范围建议《深圳市历史建筑与历史风貌区评估标准研究》项目团队在综合深圳大学建筑与城市规划学院于2014年完成的湖贝古村建筑测绘成果给出的湖贝南围保护范围建议

2014年3月14日,都市实践URB微论坛 “城中村——湖贝老村对新型文化商业模式的启示”,邀请了华润、华阳、盘古利诚、深大、湖贝村民代表、设计中心、深圳规土委、深规院、北京大栅栏代表、旧天堂书店、独立建筑师参与讨论。

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2015年12月25日至2016年2月29日,湖贝研究项目在2015深港双年展UABB外围展“新遗产,新价值”展览上展出。

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2016年2月6日,中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确要求“用5年左右的时间,完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作”。参见8月住建部关于印发《历史文化街区划定和历史建筑确定工作方案》的通知,省级住房城乡建设(规划)主管部门加强对市、县城乡建设(规划)主管部门指导和监督,对各省(区、市)工作开展情况进行督导检查。

2016年5月15日,罗湖区人民政府与华润置地有限公司签署战略合作框架协议,湖贝旧村全面改造正式启动。

2016年5月28日,罗湖区召开湖贝片区城市更新方案专家评审会,引起与会专家争议,没有得到较多赞同(保护6000平方米左右)。开发商公布的方案以“移建、拆建、创建”等方式保护古村,被认为名义上保护,实则全盘拆毁,湖贝古村的命运引发了新一轮影响广泛的公共讨论。

2016年6月15日,第二届罗湖发展论坛以“深圳东进与罗湖发展”为主题,在罗湖区管理中心大厦2楼多功能厅隆重举行。罗湖区委书记贺海涛主持会议,区长聂新平以及原深圳市副市长唐杰等专家领导出席论坛。其中提到,以湖贝片区统筹更新为契机,建设新型商业综合体,与东门传统商业旺区衔接,构建多样化的商业空间,创造全新的购物体验,打造东部消费新支点。《深圳东进与罗湖发展》

2016年6 月23日起,《深圳商报》连续一周进行专题报道,其他本地媒体跟进。2016年6月23日深圳晚报湖发表题为“贝村旧改须注重古村落文化保护”的报道。

2016年6月25日,市委书记马兴瑞深入湖贝旧村现场调研,提到吴良镛等几位院士联名写信给他要求保留湖贝古村。马书记明确表示要通过城市更新改善旧村面貌,进一步消除安全隐患,提升市民群众生活质量。

2016年6月27日,罗湖区举行六大城市更新项目集中开工仪式。省委副书记、市委书记马兴瑞,市委常委杨洪,市委常委、秘书长郭永航,市发展改革委、市规划国土委、市住房建设局,罗湖区主要负责同志及项目开发主体、媒体记者、周边群众等近千人出席了开工仪式。六大项目分别是:粤海置地、华润万象食家、深业泰富广场、银湖时代中心、兆鑫•汇金广场、深圳(罗湖)互联网金融产业总部基地。这六个项目建成后,将为罗湖区新增150万平方米的产业空间(相当于8个华润万象城建筑面积),保障性住房20150平方米,公共配套设施29120平方米,公立小学、新增公交车首末站、地下公共充电站等一批基础设施和公共配套。《罗湖城市更新:六大“高富帅”横空出世,再造150万平方米产业空间》

2016年6月30日,罗湖区召开第45次区城市更新领导小组会议,审议了湖贝城市更新统筹片区规划及湖贝旧村保护相关问题,会议议定在湖贝城市更新统筹片区更新改造的过程中,坚持开发与保护并重的思路。

2016年7 月2-3日,因缺乏更好沟通机制并质疑华润集团公布的古村局部保留方案,深圳一些文艺、社会研究与规划建筑界人士共同发起“湖贝古村120 城市公共计划”,在深圳有方空间举办“共赢的可能:湖贝古村保护与罗湖复兴设计工作坊”。活动邀请深圳各界专家设计师上百人参与研讨建言,次日又邀请同济大学著名“古城卫士”阮仪三教授参与“对话湖贝”。这些活动获得舆论广泛关注和深圳各大媒体报道,活动期间发布了“湖贝共识”,截止到8月15日,共有XXX名各界人士参与联署。可见保护已成为共识,但保护多少、如何保护、以及城市更新所涉及的其它公共利益(公园及配套设施)、住户及经营者利益如何得到妥善解决,仍有较大争议。参见链接:湖贝古村120城市公共计划活动现场阮仪三先生对话湖贝

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湖贝120 对话湖贝 20160703 S-15

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2016年7 月5、6 日,《南方都市报》分别刊登了文保部门、发展商和区政府回应:文保部门回应湖贝旧村未列入任何级文物单位保护名单(言下之意可拆);华润呼吁专家对于文化的价值判断应秉承基本的理性和客观,而非不加分辨和判别地保留一切旧有建筑(言下专家不理性没辨别能力)。参见最后媒体报道列表。

2016年7月6日,罗湖区城市更新局召开“城市更新媒体发布会”,就公众关注的湖贝统筹片区改造的旧村保护问题首度进行了公开回应。回应表示要保护三纵八横格局,但没公布保护具体范围和面积。这些不同观点和立场的交锋,正决定着湖贝古村未来的具体命运。

2016年7月11日,湖贝古村120城市公共计划向深圳市建筑与环境艺术专业委员会委员发出了一份长达60页的意见书。参见微信公号发布的《公开信:致深圳市建环艺委委员》。

2016年7月12日,罗湖区再次组织召开了湖贝城市更新统筹片区规划方案专家研讨会,罗湖区领导聂新平、宋延,深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会专家许安之、费晓华、万众、朱荣远、左肖思、司马晓、汤桦、何昉,住建部派驻深圳规划督察员王学军、省住建厅派驻深圳规划督察员李朝纯,以及市、区相关部门等参加研讨会。湖贝村村民是城市更新的直接利益相关人,为充分尊重村民的意愿,会议也专门邀请了3名村民代表参会。会议表示“湖贝旧村在较大范围进行保护”,怀月张公祠(紫线),“三纵八横”旧村格局进行完整保留。未明确声明保留面积,未画红线。

2016年7月中,“每个人的湖贝”公共艺术计划开始。

2016年7月22日,湖贝古村120城市公共计划通过微信公号,针对7月12日深规院、华阳设计当时最新规划方案,结合7月2日参与“共赢的可能”工作坊的18位专家的建议方案,以及华阳华润的新方案,综合挖掘发展与保护的双重价值以及相互促进的空间关系给出了设计优化建议。

2016年7月29日,罗湖区更新局召开见面会,邀请湖贝开发股份有限公司:张齐心董事长(兼支书),湖贝古村村民代表:张炜良(村史编委负责人),华润置地:赵荣总经理、祖基翔副总经理,华阳国际:薛升伟副总,及湖贝项目设计师,湖贝古村120城市公共计划代表与会。
罗湖区更新局针对“湖贝12”提出的三个问题未给出明确的回答。
1、保护范围和面积并没有最终确定。
2、保留之后的湖贝古村产权是是政府还是华润未定。
3、古村未来的管理和运营方也未定。

2016年7月29日至8月31日,湖贝研究项目应策展人南加州大学建筑系GaryPaige和 Clifford Pearson之邀,参展在深圳设计中心举办的展览:村镇-城市再创造—拉近中国城市与村镇间的距离。

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2016年8月9日,罗湖区全新上线“心罗湖•新罗湖”——罗湖城市更新网站,将湖贝定位为现代综合商业区。自2015年8月29日起罗湖启动城市更新试点,共有意向更新项目36个,受理14个,加上前期的52个项目,目前罗湖区城市更新项目总量达到66个,涉及用地面积约272万平方米,规划建筑面积约1675万平方米。10个月来完成了7个项目区级计划审批、14个项目规划审批、7个项目建环委审批,推动9个项目开工,下半年还将开工7个项目。到“十三五”末,新罗湖的目标:
①罗湖计划推动100个城市更新项目建设;
②罗湖计划实现地区生产总值突破2600亿元;
③社会消费品零售总额突破1400亿元;
④固定资产累计投资额1000亿元;
⑤罗湖将完成土地整备50万平方米,争取基本完成二线“插花地”改造。
▲2016年城市更新累计完成固定资产投资比2015年翻一番,达到100亿元。
▲2017年城市更新计划的项目达到100个,固定资产投资达到200亿元。

2016年8月10日,据深圳新闻网报道《湖贝村改造方案终于确定了将打造成”城市客厅”》:9日,部分市、区人大代表来到罗湖区湖贝旧村进行古迹保护专题调研。罗湖区城市更新局相关负责人表示,在经过改造后,湖贝旧村这一片区的空间将被“打开”,成为深圳的“城市客厅”。该地沿深南路200米将呈开放界面,使新落成的“罗湖民俗文化公园”具备城市级公园的开放性。“从上海宾馆往东,深南路两旁都是高楼。我们常说罗湖‘一半山水一半城’,但‘山水’都‘躲在’角落里。而经过改造后,湖贝旧村这个区域就将成为一个极具罗湖特色的广场公园。”华阳国际设计集团深圳公司主任建筑师岑骞向人大代表们介绍了最新一版的设计方案。
根据罗湖区政府最新方案(清除古村东边三分之一有价值的建筑),
协调保护范围:12300 平方米
核心保护范围(原址保留):10000平方米
风貌重建区:2300平米
湖贝旧村的节点空间将被重新梳理,“三纵八横”的街巷肌理将被保存,同时老村背山面水,实现中国传统村落风水布局,重塑“湖贝大围” 村落建筑风貌。张齐心说,村民们的核心要求只有一个,就是祠堂——怀月张公祠一定要保留。区人大代表蔡大明表示,这一方案将改造过程中会遇到的矛盾都列举了出来,并提出了有建设性的解决方案。“可以看出来这个方案花了很多功夫,我很认可。”

2016年8月11日,针对罗湖区城市更新局将湖贝旧村更新定位为“城市客厅”的发布,“湖贝120”以《城市客厅的吝啬与豪奢——湖贝观察(一)》进行回应:首先,必须正视湖贝南坊已经列入《深圳市历史文化街区保护项目》名单中这个事实,虽然还没经过法定程序成为法定保护对象。其次,对湖贝古村原址范围的尊重是谈论保护的基础,这个范围应该以深圳大学杨晓春教授、饶小军教授领衔进行的研究、测绘报告为基础。面积大约16000平米。这个报告是深圳大学规划院接受市规土委的委托做的“深圳市历史文化街区保护项目普查”的课题。
《深圳市历史建筑与历史风貌区评估标准研究》项目团队在综合深圳大学建筑与城市规划学院于2014年完成的湖贝古村建筑测绘成果给出的湖贝南围保护范围建议:
核心保护氛围:15961.5 平方米(一万六);协调保护范围: 18696.1 平方米(一万八)。
“湖贝120”希望罗湖区城市更新局和发展商一起考虑对湖贝古村进行完整保留,并通过城市设计和社区活化的手段让其成为新的深圳文化地标。再次强调湖贝作为深圳历史证据的重要性和空间象征的重要性。湖贝120”作出三个呼吁:
①建立信息和方案分享平台。
②建立公开的、定期的沟通渠道。
③邀请和参加由任何一方举办的事关更新的学术性活动。

我们期待罗湖区及城市更新局锐意进取,不要推脱自己的社会责任尤其是浪费历史机会,应该看到,深圳这个城市的包容和创新的文化一直在创造着奇迹,今天“湖贝的故事”正好表明一个新的旧改模式正在孕育中。